Imobiliária Siqueira Chaves LTDA
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Quem Paga o Quê? Responsabilidade pelos Encargos no Contrato de Aluguel
Uma das dúvidas mais comuns entre inquilinos e proprietários é: quem deve arcar com cada despesa do imóvel alugado? A resposta está na lei — mas também no que está escrito no contrato.
No momento de assinar um contrato de locação, uma das questões que mais gera conflito entre locatários e locadores é a divisão dos encargos: quem paga o IPTU? E o condomínio? E quando um cano arrebenta, quem arca com o conserto? A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece regras claras sobre essa divisão, mas muitas pessoas desconhecem seus direitos e acabam pagando despesas que não são de sua responsabilidade — ou deixando de cobrar o que é devido. Entender essa divisão é essencial para evitar conflitos e garantir uma relação de locação saudável.
Princípio geral: quem usa, quem possui
A lógica da Lei do Inquilinato parte de um princípio simples: as despesas relacionadas ao uso cotidiano do imóvel são responsabilidade do inquilino, enquanto as despesas relacionadas à conservação do patrimônio cabem ao proprietário. Contudo, esse princípio comporta exceções e nuances importantes que precisam estar claramente definidas em contrato.
Encargos de responsabilidade do inquilino
O que o locatário deve pagar
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Aluguel mensal — obrigação principal do contrato, deve ser pago na data estipulada.
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Contas de consumo — água, luz, gás e outros serviços utilizados durante a locação são inteiramente do inquilino.
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Despesas ordinárias de condomínio — custos rotineiros de manutenção das áreas comuns: limpeza, portaria, salários dos funcionários, pequenos reparos e conservação do dia a dia.
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Pequenos reparos por uso — desgastes causados pelo uso normal do imóvel, como troca de torneiras, fechaduras com desgaste, lâmpadas e outros itens de baixo custo.
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Seguro fiança ou garantia locatícia — quando essa modalidade for exigida no contrato.
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IPTU — desde que haja previsão expressa no contrato. Sem essa cláusula, o imposto é obrigação do proprietário.
Encargos de responsabilidade do proprietário
O que o locador deve pagar
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Despesas extraordinárias de condomínio — obras de reformas estruturais, pintura da fachada, instalação de equipamentos de segurança, constituição de fundo de reserva e similares.
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Reparos estruturais — problemas na estrutura do imóvel como infiltrações, rachaduras, falhas hidráulicas ou elétricas preexistentes
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Taxas administrativas do condomínio — como honorários de administradoras e encargos de inadimplência anteriores ao período de locação.
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Seguro do imóvel — o seguro contra incêndio do edifício, exigido em condomínios, é obrigação do proprietário.
Despesas ordinárias x extraordinárias de condomínio
Essa é a divisão que mais gera dúvidas e conflitos entre inquilinos e proprietários. A lei é clara, mas nem sempre o condômino discrimina os tipos de despesa nas cobranças mensais. Por isso, é fundamental que o inquilino solicite o demonstrativo detalhado do condomínio e questione qualquer cobrança que não seja de caráter ordinário.
| Despesa | Tipo | Responsável |
|---|---|---|
| Salário e encargos de porteiros e zeladores | Ordinária | Inquilino |
| Limpeza e conservação das áreas comuns | Ordinária | Inquilino |
| Manutenção de elevadores (rotina) | Ordinária | Inquilino |
| Consumo de água e luz das áreas comuns | Ordinária | Inquilino |
| Pintura da fachada e áreas comuns | Extraordinária | Proprietário |
| Obras de reforma estrutural | Extraordinária | Proprietário |
| Instalação de equipamentos de segurança | Extraordinária | Proprietário |
| Constituição de fundo de reserva | Extraordinária | Proprietário |
| IPTU | Depende do contrato | Negociável |
O que o contrato pode e não pode estipular?
A Lei do Inquilinato permite que algumas responsabilidades sejam renegociadas entre as partes por meio do contrato. O caso mais comum é o IPTU, que legalmente cabe ao proprietário, mas pode ser transferido ao inquilino mediante cláusula expressa. O mesmo vale para o seguro contra incêndio em alguns casos. No entanto, a lei proíbe que o contrato transfira ao inquilino despesas extraordinárias de condomínio ou que o obrigue a arcar com reformas e benfeitorias que beneficiam o patrimônio do proprietário. Qualquer cláusula nesse sentido é considerada nula.
Por que contar com uma imobiliária faz diferença?
Um contrato elaborado com clareza e dentro dos limites da lei é o principal instrumento para evitar conflitos durante a locação. Uma imobiliária experiente garante que todas as responsabilidades estejam detalhadas, que o laudo de vistoria seja completo e que nenhuma das partes assuma obrigações indevidas. Além disso, em caso de dúvidas ou desentendimentos durante o contrato, a imobiliária atua como intermediária imparcial, orientando tanto o inquilino quanto o proprietário com base na legislação vigente — evitando desgastes desnecessários e possíveis ações judiciais.
